Ключевые аспекты инвестиционно-строительной деятельности

Инвестиционно-строительная деятельность (ИСД) — процесс, во время которого привлекаются и используются инвестиционные средства с целью организации строительства и возведения зданий, сооружений и прочих построек. Не стоит путать инвестиционную деятельность и долевое строительство — несмотря на схожие черты, два этих процесса строго разграничены по закону.

На сегодняшний день инвестиционная деятельность в РФ осуществляется в строгом соответствии с несколькими нормативно-правовыми актами:

1. Законом РСФСР № 1488-1;
2. Законом № 39-ФЗ;
3. Законом № 22-ФЗ;
4. Законом № 160-ФЗ и прочими НПА.

Перечисленные нормативно-правовые акты регламентируют собой инвестиционно-строительную деятельность, в частности, устанавливают, что является объектом, а кто субъектами этого процесса.

Субъекты инвестиционно-строительного процесса

В соответствии с существующими законами, субъектами инвестиционной деятельности в РФ, которая проводится в форме капитальных вложений, являются следующие категории:

• инвесторы;
• заказчики;
• подрядчики;
• пользователи объектом ИСД и пр.

Каждый из субъектов правоотношений имеет как свои права, так и обязанности.

Если вести речь про инвесторов, то они вкладывают собственные или привлечённые средства в строительные объекты на территории России в строгом соответствии с законодательством. Инвестором могут являться:

• физлица;
• юрлица;
• государственные органы;
• органы МСУ;
• иностранные субъекты, являющиеся представителями бизнеса.

Заказчик возведения объекта может иметь различный статус. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо, уполномоченные на это инвесторами. Заказчики принимают активное участие в реализации проектов, но выполняя свои функции, они не оказывают никакого влияния на предпринимательскую или иную деятельность других субъектов, которые причастны к ИСД.


В качестве заказчика может выступать инвестор. Если он таковым не является, то заказчик имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться капитальными вложениями в установленных пределах полномочий и в конкретные сроки, прописанные в государственном контракте, договоре, в соответствии с действующими законами РФ.


Подрядчики — исполнители работ, перечень которых определён договором подряда или государственного контракта. В качестве подрядчика могут выступать как физические, так и юридические лица, подписавшие договор с заказчиком. Для осуществления работ, необходимых для выполнения задач, подрядчик должен иметь официальную лицензию, а в случае со строительной деятельностью, быть участниками СРО строителей.


Пользователями объектов, подпадающих под ИСД, могут быть граждане, юридические лица, резиденты и нерезидента РФ, государственные органы и органы МСУ, инвесторы, международные корпорации и иностранные государства. Именно для них создаётся объект, для которого привлекаются инвестиции.


Указанный перечень субъектов инвестиционно-строительной деятельности может изменяться с учётом совмещения ими функций. Одно юридическое лицо, например, может выступать в качестве трёх субъектов: инвестора, заказчика и застройщика. Подобное совместительство возможно, если застройщик имеет необходимый инвестиционный ресурс для осуществления капитальных вложений, а также самостоятельный отдел капстроительства, который будет выполнять функции заказчика.


Все субъекты взаимодействуют между собой.


Этапы реализации инвестиционно-строительного процесса

При рассмотрении инвестиционно-строительного процесса в классическом его понимании, то это логическая последовательность этапов реализации мероприятий, прописанных в инвестиционно-строительном проекте.


1. Инвестиционный замысел


Главная задача этого этапа состоит в определении цели инвестирования, установлении номенклатуры продукции, которая проектируется к выпуску, определения параметров будущего недвижимого имущества (сооружения, здания, комплекса, предприятия).


Кроме того, отдельного внимания заслуживает процесс определения места, в котором будет возведён объект. Обязательно проводятся переговоры с органами исполнительной власти, которые работают в том районе, в котором планируется возведение объекта капитальных вложений. При одобрении переходят к следующему этапу реализации.


2. Бизнес-планирование

Положительное решение местной администрации позволяет субъектам инвестиционного проекта приступить к разработке бизнес-плана. Этот документ необходим для привлечения инвестиций: в нём будут представлены ключевые методы и схемы финансирования инвестиционно-строительного проекта.


На этапе бизнес-планирования подбираются земельные участки, которые могут стать местом будущего строительства. Обязательно привлекают к работе инженерных изыскателей, которые проведут необходимые исследования, а также проводят беседу со всеми заинтересованными лицами, в том числе, местным населением.


3. Управление реализацией проектом

На третьем этапе определяются с контрактной моделью. На сегодняшний день существует несколько вариаций этих моделей:


• строительство инвестиционного объекта при использовании хозяйственного способа;
• привлечение к работам генерального подрядчика;
• договор ЕРС;
• договор ЕРСМ;
• привлечение концессионного девелопера;
• привлечение фи-девелопера;
• реализация инвестиционно-строительного проекта путём спекулятивного девелопмента.

Каждая из моделей имеет свои особенности, плюсы и минусы, которые следует учитывать при выборе.

4. Проектирование

Один из самых ответственных этапов реализации инвестиционно-строительного проекта. В данном случае речь идёт о разработке проектной и рабочей документации, которая становится возможной из-за одобрения проекта:


• органами исполнительной власти;
• Правительством РФ;
• Президентом РФ;
• органом МСУ.

Кроме того, основанием для работ может послужить целевая программа развития федерального округа, муниципалитета, ведомственная программа и пр. Возможен запуск проектных работ и при решении технического заказчика (застройщика).

Проектная документация, разработанная в рамках этого этапа, проходит обязательную экспертизу и согласование в надзорных органах. Положительное решение экспертизы позволит получить разрешение на реализацию проекта — начало строительства.


5. Поставка оборудования и материалов

Этот этап знаменует собой поставки необходимых материалов для начала строительства объекта. Объем и количество материалов определяются сметой, которая разрабатывается на предыдущем этапе.


6. Строительство

Это один из кульминационных моментов всего инвестиционно-строительного проекта. После завершения подготовительных мероприятий подрядчики приступают к непосредственному возведению объекта, строительству инженерных коммуникаций в точном соответствии с проектной документацией.

7. Ввод объекта недвижимости

Перед тем как дать разрешение на эксплуатацию недвижимого объекта, построенного при привлечении инвестиций, проводятся необходимые пусконаладочные работы. Это необходимо для того, чтобы подтвердить, что объект соответствует заявленным характеристикам, а также требованиям безопасности.

8. Эксплуатация инвестиционного объекта

Завершающий этап реализации инвестиционно-строительного проекта подразумевает запуск эксплуатации объекта, например, медицинского центра. Заказчик начинает получать от его функционирования средства, что позволяет полностью рассчитаться с субъектами, принявшими участие в этом инвестиционном проекте.


Правовые аспекты регулирования инвестиционно-строительной деятельности

Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности в России — одна из самых сложных, но в то же самое время, наименее освещаемых сфер отечественного законодательства. Однако роль регулирования имеет большое прикладное значение. В последние годы произошло множество изменений, которые затронули отрасли законодательства на федеральном уровне, которые затрагивают собой строительную и инвестиционную деятельность.


Государственное регулирование области представляет собой специфическую функцию управления, которая позволяет объединить государственные и частные интересы с целью формирования рациональных крупных пропорций, возникающих в национальной экономике между следующими процессами:

• накопление и инвестирование на основе прогнозов;
• планирование;
• бюджетное финансирование;
• налогообложение;
• прочие меры, влияющие на процесс инвестирования в строительную сферу.

Государственное регулирование инвестиционно-строительной деятельности должно быть направлено на то, чтобы обеспечить упорядоченность процессов, из которых складываются инвестиции.

Правовое регулирование этой сферы деятельности имеет комплексный характер. Отношения, возникающие между субъектами строительной деятельности, регулируются нормами гражданского, уголовного, административного, финансового права и пр. Кроме того, подпадают эти отношения и под действие Градостроительного кодекса, Конституции РФ и пр.


Особенность правового регулирования отношений, которые возникают в инвестиционно-строительной деятельности, состоит в том, что помимо нормативно-правовых актов эту сферу регулируют нормативно-технические документы, например, СНиПы, Технические регламенты и пр.


Ситуация на российском рынке инвестиционно-строительной деятельности

Ещё не оправившись от влияния глобальной пандемии, российская экономика, в том числе и строительная сфера, столкнулись с новыми вызовами. Внешние шоки, санкционная блокада, рост неопределённости — всё это в комплексе оказало влияние на инвестиционную активность. Однако несмотря на экономические риски, в докладе о денежно-кредитной политике банк России указал на то, что инвестиционная активность в первом полугодии 2022 года оставалась на достаточно высоком уровне. С чем это связано? В первую очередь, с риском ограничений на инвестиционный импорт. Поэтому компании показали готовность завершить проекты на территории России как можно быстрее.


По итогам 2022 года был зафиксирован неожиданный рост инвестиций в основной капитал. По мнению экспертов, он обусловлен процессом трансформации российской экономики: расходы на оборонно-промышленный комплекс возросли, кроме того, компании начали выкупать бизнес у нерезидентов. Большое влияние на уровень инвестиционной активности в стране оказали вложения бюджетных средств, а вот вложения собственных средств, напротив, сократились на 4 процента. Это указывает на то, частные инвестиции, в том числе и в строительную сферу, начали постепенно «вымываться». Недостаток средств был восполнен за счёт государственных инвестиционных программ.


По прогнозам, в 2023 году рост инвестиций, скорее всего, будет находиться на нулевой отметке. Большую активность проявит государственный сектор, а вот бизнесмены, напротив, займут выжидательную тактику. Крупномасштабные инвестиционно-строительные проекты будут отложены до момента, когда геополитическая ситуация в мире немного стабилизируется.